שאלת זכות תובע לקבל חלק מקרקעין עפ"י צוואת אביו

התובע, שהנתבעים הם אחיו, מבקש להצהיר על היותו בעל הזכויות בדירה המצויה בקומה ב' של הבית הבנוי במקרקעין מושא הליך זה, לקבוע שזכויות התובע בדירה כוללות גם את השטח הצמוד לדירה, ולהורות שהתובע זכאי לרשום את זכויותיו בדירה ובשטח הצמוד אליה. עוד עותר התובע להורות לנתבעים להרוס מבנים שהקימו ללא היתר בשטח הצמוד לדירה ולסלק את ידם מהם.

א.    ההליך והצדדים לו

1.    נכס המקרקעין בן 994 מ"ר (להלן המקרקעין או הנכס) רשום בשלמותו בבעלות קרן קיימת לישראל ומנוהל על-ידי המשיב הפורמלי, מינהל מקרקעי ישראל (להלן המינהל). בעבר, בטרם בוצעה פעולת פרצלציה, היה הנכס חלק מחלקה שהייתה ידועה במספר שונה באותו גוש.

2.    אביהם המנוח של התובע והנתבעים (להלן המנוח), חכר את הזכויות בנכס ממינהל מקרקעי ישראל לפי חוזה חכירה שנחתם עמו למשך שנה אחת, מיום 1.10.1965 עד יום 30.9.1966. זכויות המנוח בנכס נרשמו במינהל ובחברה המשכנת, שיכון עובדים בע"מ (להלן שיכון עובדים) אך לא בפנקסי המקרקעין, בהם מופיעה רק קרן קיימת לישראל כבעלת מלוא הזכויות בנכס (להלן קק"ל). התובע והנתבעים הם שלושה מבין חמשת ילדי המנוח.

3.    באמצע המאה הקודמת או בסמוך לכך הוקם בנכס מבנה בודד חד-קומתי שייעודו מסחרי ואשר שימש את המנוח כחנות (להלן החנות). חוזה החכירה שנערך בין המנוח למינהל חל על הנכס והחנות שבו. גם רישום זכויות המנוח אצל שיכון עובדים נתן ביטוי לקיומה של החנות. באמצע שנות הששים של המאה הקודמת או בסמוך לכך הקים המנוח דירה מעל לחנות (להלן הדירה). לאחר בניית הדירה כלל הנכס מבנה דו-קומתי שבו החנות בקומת הקרקע והדירה בקומה מעליה וכן שטח סביב למבנה (להלן החצר). הדירה שימשה למגורי משפחת המנוח.

4.    ביום 10.7.1980 ערכו המנוח ונתבע 1 (להלן הנתבע) תצהירי מעביר ונעבר על-פיהם העביר המנוח לנתבע את כל זכויותיו בחנות, ללא תמורה (להלן ההעברה). ההעברה נרשמה במינהל ובשיכון עובדים. בין הנתבע למינהל נחתם חוזה חכירה שעמד בתוקפו עד יום 30.9.2005.

5.    ביום 1.11.1993 ערך המנוח צוואה בעדים בה העניק לאשתו בנפרד, אמם של בעלי-הדין, זכות מגורים בדירה עד תום אריכות ימיה וכן ציווה את כל זכויותיו בדירה לתובע (להלן הצוואה). עד פטירתה ביום 29.3.2001 התגוררה אשת המנוח בדירה (להלן גם האם). המנוח הלך לעולמו ביום 29.6.2003. הצוואה קוימה בצו מיום 6.1.2004.

6.     התובע מתגורר בדירה מאז 2001 בעוד הנתבע עושה שימוש בחנות ובמבנים נוספים שנבנו במהלך השנים בחצר הנכס, ללא היתר (להלן תוספות הבנייה). באחד המבנים הללו מתגוררת נתבעת 2 עם בני משפחתה (להלן הנתבעת), בידיעת הנתבע ובהסכמתו, מאז שנת 2004.

7.    לאחר שקוימה צוואת המנוח ביקש התובע להירשם כבעל הזכויות בדירה. פניותיו למינהל נדחו; עמדת המינהל הייתה כי ניתן יהיה לטפל בהעברת הזכויות על-פי הצוואה ולרשום חלק מהנכס על שם התובע רק לאחר שיוסדרו חריגות הבנייה שבנכס והוא ירשם כבית משותף. על רקע זה הגיש התובע את שתי התביעות שלפני: האחת מכוונת להצהרה בדבר היותו הזכאי הבלעדי לזכויות בדירה ובשטח הצמוד אליה; בשנייה הובאה עתירה להורות לנתבעים להרוס את המבנים הלא חוקיים שהוקמו בנכס ולסלק את ידם מהם.

במהלך הבירור הבהיר התובע שהוא אינו נושא את עיניו לרישום מלוא שטח החצר על שמו אלא מכוון לכך שהחנות תירשם על-שם הנתבע, הדירה תירשם על-שמו ואילו השטח הצמוד יתחלק בינו לבין הנתבע [עמ' 27 ש' 28-25. ר' גם הצהרת בא-כוח התובע לפיה נתבע החלק היחסי ברכוש המשותף הצמוד לדירה; עמ' 28 ש' 4-2]. הנתבעים כפרו בזכויות התובע בדירה או בשטח כלשהו הצמוד אליה וגרסו שלמנוח לא היו זכויות בדירה שהיה עשוי לצוותן לתובע, שכן מלוא זכויותיו בנכס הועברו לנתבע עוד קודם לעריכת הצוואה. עוד העלו טענות נגד עתירת התובע להריסת תוספות הבנייה ולסילוק יד הנתבעים מהן. 

8.    במעמדו כנתבע פורמלי, ומאחר שלא התבקש נגדו סעד אופרטיבי, לא התגונן המינהל נגד התובענות בהגשת כתב-הגנה. יחד עם זאת מסר הודעה מפורטת בה תיאר את מהלך האירועים הקשורים בנכס, ברכישת הזכויות בו ובבנייה בשטחו, כפי שמצטייר מתוך המסמכים שברשותו [ ת/6; להלן גם הודעת המינהל].

9.    מטעם התובע נשמעה עדותו שלו וכן עדות נציגות המינהל, מנהלת מחלקת חוזים במחוז חיפה גב' חוה שמואל ועו"ד לילך גוטרמן שערכה את הודעת המינהל. התובע ויתר על עדות אחיו י"ז ותצהירו אינו נכלל בחומר הראיות [עמ' 45 לפרוטוקול]. מן העבר האחר של המתרס העידו הנתבעים ואחות נוספת של בעלי-הדין, י"מ.

להלכה נעוצה המחלוקת בין בעלי-הדין בשאלה אם במועד עריכת הצוואה היו למנוח זכויות בנכס, ובאופן ספציפי בדירה, שהיה עשוי לצוותן לתובע. ככל שהתשובה על כך היא בחיוב יש לעמוד על טיבן והיקפן של הזכויות שהוריש המנוח לתובע ביחס לדירה. בקביעת עצם קיומן, טיבן והיקפן של זכויות התובע בדירה יש כדי להשליך על תביעתו להורות לנתבעים להרוס את תוספות הבנייה ולסלק את ידם מהן.

למעשה הודה הנתבע בעדותו לפני כי התובע רכש זכות בדירה מכוח צוואת המנוח וכי הנתבע מכיר בזכות זו [עמ' 59 לפרוטוקול ש' 16-5]. המחלוקת נסבה אפוא על השאלה מה היקפה של זכות התובע ביחס לדירה, שמא היא זכות בלעדית או זכות משותפת ביחד עם כל אחיו מכוח ירושת האם, ואם כוללת זכותו של התובע בדירה גם זכות בחצר הנכס וברכוש המשותף שבו. מאחר שקק"ל, ולא הנתבע, היא בעלת הזכויות במקרקעין יש לעמוד על זכויות המנוח בנכס והפעולות שביצע בהן טרם מותו. הודאת הנתבע בזכות של התובע בדירה אינה חזות הכול ואינה מייתרת לחלוטין את הדיון בסוגיה זו, אף שבציר היחסים שבין בעלי-הדין משקלה רב.

סוגיות אלה ידונו להלן. ההפניות הן לפרוטוקול הדיון זולת אם צויין אחרת.

ב.    זכויות המנוח בנכס

כלל הוא שאין אדם עשוי להקנות לאחר בתמורה, במתנה או על דרך הורשה יותר מכפי שהיה לו עצמו בנכס מושא ההעברה. עצם ההעברה אינה יוצרת לנעבר יש מאין זכות-יתר בהשוואה למה שהיה למעביר. נוכח המחלוקת בין הצדדים יש לקבוע מה טיבה ומה היקפה של הזכות שהקנה המנוח לתובע בצוואתו ואם נותרה בידו זכות בדירה שהיה עשוי לצוותה לתובע. לשם הכרעה בסוגיה זה תבחנה זכויות המנוח בנכס בשלוש תקופות על ציר הזמן: מרכישת זכויות המנוח בנכס ועד להעברת הזכויות לנתבע, מהעברת הזכויות לנתבע ועד למועד עריכת הצוואה ומעריכת הצוואה עד לפטירת המנוח.

1.    תחנה ראשונה בזמן: מרכישת זכויות המנוח עד להעברת זכויות בנכס לנתבע (1980-1965)

(א)   בעת שרכש המנוח זכות חכירה בנכס בשנת 1965 כבר הייתה החנות בנויה במקרקעין. החנות נרכשה על-ידי המנוח מגוף בשם אגודה צרכנית שיתופית כרכור (להלן האגודה). על-מנת לממש רכישה זו הופנה המנוח למינהל לשם חתימה על חוזה חכירה ביחס למקרקעין ולחנות שבהם. שיכון עובדים נתנה הסכמתה להעברת זכות החכירה בחנות למנוח [ ת/1]. הפניית שיכון עובדים התייחסה לחנות בשטח של 73.8 מ"ר, בה החזיק אז המנוח. בהמשך נחתם בין המנוח למינהל שטר חכירה למטרת חנות למשך שנה אחת, מיום 1.10.1965 עד יום 30.9.1966 [ ת/2; עדות גב' שמואל בעמ' 11 ש' 26-22]. המינהל ביאר שבאותם ימים, טרם חקיקתו של חוק המקרקעין, היה הדבר מקובל ונבע מכך שהנכס (במספר החלקה דאז) עדיין לא עבר חלוקה ולא נרשם בפנקסי המקרקעין [סע' 4-1 להודעת המינהל, ת/6].